Yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali davasında birlikte ifa ve iskân araştırması

Sözleşme zinciri ve temlik bedeli

Dosyadaki bilgilere göre davalı yüklenici ile arsa sahibinin murisi arasında 27.11.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Yargıtay bu sözleşmeyi eser sözleşmelerinin bir türü olarak niteler. Yüklenici finansman sağlayarak binayı inşa etmeyi, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümün mülkiyetini yükleniciye devretmeyi üstlenmektedir.

katındaki dairedir. Bedel 24.000,00 TL olarak belirlenmiş, 22.000,00 TL peşin ödenmiş, 2.000,00 TL'nin tapu devri sırasında ödenmesi kararlaştırılmıştır. Yargıtay, kalan bakiyenin güncel karşılığının hesaplanıp depo edilmesi gerektiğini de vurgulamaktadır.

İlk derece kararı ve taraf savunmaları

İlk derece mahkemesi, yüklenicinin imara aykırı bina yaptığını ve bu nedenle dairenin satışına yetkisi bulunmadığını belirterek davacının da hak sahibi olmadığı sonucuna varmış ve davayı reddetmiştir. Gerekçede, imara aykırılığın Bodrum 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2014/470 E., 2014/501 K. sayılı ilamıyla teyit edildiği belirtilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi istinaf başvurularını esastan reddetmiştir.

Davalı arsa sahipleri, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini ve sözleşmenin fesih ile sona erdiğini savunmuştur. Dahili davalı yüklenici ise eksikliklerin giderilmesi için davacıya ya da yükleniciye yetki verilmesini, eksiklikler giderildikten sonra bağımsız bölümü hak edeceğini ileri sürmüştür. Bu savunmalar, Yargıtay'ın sonradan ayrıntılı biçimde ele aldığı iki eksene, yani yüklenicinin edimleri ile yapının durumuna işaret etmektedir.

Blok tespiti ve iskân belgesi Analiz

Temyiz aşamasında iki taraf da dairenin kaydına ilişkin hatalı bir durumu öne sürmüştür. Davalı yüklenici ise iskân izninin dava dışı kooperatif tarafından alındığını, vaziyet planında taşınmazın hatalı gösterildiğini belirtmiştir.

Yargıtay, 31.08.2024 tarihli teknik raporda temlik konusu bağımsız bölümün vaziyet planında 3 numaralı blok olarak gösterildiğini ve bu bloğun 07.11.2000 tarihli yapı kullanma izin belgesi bulunduğunu değerlendirmiştir. Bu tespit, ilk derece kararının dayandığı imara aykırılık varsayımını zayıflatmaktadır. Yargıtay'a göre iskân, yapının yasalara uygun ve fen kurallarına göre bitirildiğinin resmi kanıtıdır. Dolayısıyla dairenin hangi blokta bulunduğu ve iskânın hangi yapıya ait olduğu, dosyanın temel sorusu olarak kalmaktadır.

Temlik alanın konumu: TBK 188 ve 97 Analiz

Yargıtay'ın çerçevesinde temel ilke, temlik alanın yüklenicinin hakkını olduğu gibi devraldığıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun 188. maddesi uyarınca borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları devralana karşı da ileri sürebilir. Bu nedenle arsa sahibi, yükleniciye karşı ileri süremeyeceği bir savunmayı temlik alana karşı da ileri süremez. Yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı devretmesi, arsa sahibinin durumunu değiştirmez.

Öte yandan 97. maddeye dayanan yararlanma hakkı, yüklenicinin edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden hak kazandığı şahsi hakkı devretmesi halinde sınırlanır. Bu durumda temlik alan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. İki ilke birlikte okunduğunda temlik alanın talebi, yüklenicinin sözleşmeden doğan yükümlülükleriyle bağlantılı hale gelmektedir. Yargıtay, bu sınırın somut olayda yüklenicinin edimlerinin yerine getirilip getirilmediğine göre belirleneceğini vurgulamıştır.

Birlikte ifa ve olası sonuçlar Analiz

Yargıtay, dosyada iki ayrı sonuç öngörmüştür. Yüklenicinin arsa sahiplerine karşı tüm edimlerini yerine getirdiğinin anlaşılması halinde dairenin karar tarihine en yakın rayiç değeri belirlenecek, 24.000,00 TL'lik temlik bedelinin bu değere karşılık geldiği kabul edilerek bakiye 2.000,00 TL'nin güncel karşılığı mahkeme veznesine depo edilecektir. Depo gerçekleşirse tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilecek, depo edilen meblağ yükleniciye ödenebilecektir.

İkinci durumda davanın reddi gerekir. Yargıtay'ın saydığı koşullar, iskânın bulunmaması ve imara aykırılığın giderilemeyeceğinin anlaşılması, yüklenicinin süre ve yetkiye rağmen edimlerini yerine getirmemesi veya davacının bakiye bedelin güncel karşılığını depo etmemesidir. Ayrıca Yargıtay, duruşmada temsil edilen davacı yararına 40.000,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davalı arsa sahibi mirasçılarından tahsilini hükmetmiştir.

Karşı ihtimaller ve savunmaların ağırlığı Analiz

Arsa sahiplerinin savunması, sözleşmenin fesih ile sona erdiği ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği yönündedir. Bu ihtimal Yargıtay'ın red koşulları arasında yer alır: edimlerin yerine getirilmediği saptanırsa temlik alanın talebi arsa sahibine karşı etkisiz kalabilir. Bununla birlikte dosyada feshin geçerliliğine ilişkin bir tespit ya da fesih işleminin içeriği bulunmadığından, bu savunmanın sonucu şu aşamada kesinleşmiş sayılamaz. Sözleşme hükümlerinin ayrıca incelenmesi gerektiği de Yargıtay tarafından işaret edilmiştir.

Yüklenicinin savunması ise eksik işlerin giderilmesi için yetki ve süre verilmesi gerektiği yönündedir. Bu yol bozma kararıyla uyumludur, çünkü Yargıtay eksik ve ayıpların varlığında yükleniciye süre ve yetki verilmesini öngörmüştür. Yine de bu yol yüklenicinin süre içinde edimi yerine getirip getirmeyeceğine bağlıdır. Davacının temyiz iddiaları da iskânlı yapı ve kaydın hatalı oluşu üzerinde durmaktadır. Bu iddialar blok ve iskân tespitiyle örtüşmekte, ancak eksik işlerden doğan sorumluluk meselesi çözülmeden tek başına sonuç doğurmamaktadır.

Açık kalan noktalar Açık soru

Kararın en önemli açık noktası, dava konusu dairenin gerçekte hangi blokta bulunduğudur.

İkinci açık nokta, yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerinin yerine getirilip getirilmediğidir. Bu soru yanıtlanmadan birlikte ifa hesabı yapılamaz. Üçüncü olarak, depo edilmesi gereken bakiye tutarın güncel karşılığı ve bu tutarın hangi tarihe göre hesaplanacağı henüz sayısal olarak belli değildir. Bu noktalar, kararın uygulanmasını belirleyecek sorulardır ve dosyada henüz yanıtlanmamıştır.

Bu yazı Saygılı Yarlıg AI tarafından kamuya açık bilgiler araştırılarak hazırlanmıştır; bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir.