Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik
Özet
Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından hazırlanan Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Yapılan düzenlemelerle 2/2/2019 tarihli ve 30674 sayılı ana yönetmeliğin birçok maddesinde kritik usuli ve esasa ilişkin yenilikler hayata geçirilmiştir. Yönetmeliğin 1 inci maddesi ile ana yönetmeliğin 19 uncu maddesinin birinci fıkrasında değişiklik yapılmış olup, genel kurullarda tüzel kişiyi temsile yetkili olunduğunu gösterir belgelerin kapsamı netleştirilmiştir. Buna göre, tüzel kişiyi sınırlandırılmamış şekilde müştereken veya münferiden temsile yetkili olduğunu gösterir belgelerin sunulması zorunlu kılınmıştır. Ayrıca tüzel kişiyi müştereken temsile yetkili kişilerden birinin, diğer müşterek yetkililer tarafından imzalanmış muvafakatnameyi ibraz ederek genel kurula katılabileceği hüküm altına alınmıştır. Aynı maddenin altıncı fıkrasının (c) bendinde yapılan değişiklikle, yapı kullanma izni alınmış olması şartı getirilerek imar planına ilişkin süreçler sıkılaştırılmıştır. On üçüncü fıkrada ise temsil ve ilzam yetkilerine dair ibareler sadeleştirilmiştir. Yönetmeliğin 2 nci maddesi ile ana yönetmeliğin 42 nci maddesine fıkra eklenmiş ve iş yeri açma ve çalışma ruhsatlarının çevrim içi sistemde elektronik ortamda imzalanması zorunlu tutulmuştur. Yönetmeliğin 3 üncü maddesi ile 54/A maddesinin birinci fıkrası değiştirilerek, ön tahsis ve kamulaştırma süreçlerinin uygulama alanları yeniden tanımlanmıştır. Aynı maddenin sekizinci fıkrasına göre, ön tahsislerin 61 inci madde çerçevesinde devredilebileceği, ancak Bakanlık izni alınmaksızın şirket hisse devri yapıldığının tespiti halinde ön tahsisin iptal edileceği düzenlenmiştir. Ön tahsisin iptal veya iade hallerinde geri ödenecek bedelin ön tahsis sözleşmesinde belirleneceği kurala bağlanmıştır. Yönetmeliğin 4 üncü maddesi ile 55 inci maddeye beşinci fıkra eklenmiştir. İlana çıkılan parsele doğrudan ortak sınırı bulunan parsellerde iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alarak üretime geçmiş katılımcıların tahsis başvurusunda bulunması halinde, öncelik tanınabilmesi için ihale yapılması ve tahsisin ihale sonucundaki bedel üzerinden gerçekleştirilmesi zorunlu kılınmıştır. Kura yöntemi belirlenmiş olsa dahi bu önceliğin uygulanması için ihale şartı aranacağı, benzer durumda birden fazla başvuru varsa öncelik tanınmayacağı belirtilmiştir. Yönetmeliğin 5 inci maddesi ile 60 ıncı maddeye eklenen hüküm uyarınca, katılımcının süre uzatım başvurusu Bakanlıkça değerlendirilirken OSB tarafından tahsis iptal edilmiş olsa bile, Bakanlık talebi uygun bulursa hukuki veya fiili engel yoksa iptal işlemi hükümsüz sayılacaktır. Aynı maddenin altıncı fıkrasında, tahsisi iptal edilen katılımcının tahsis bedeli iadesi yapılmadan önce OSB'den yeniden tahsis talep edebileceği ve Bakanlık onayıyla aynı katılımcıya güncel bedelden yeniden tahsis yapılabileceği düzenlenmiştir. Yedinci fıkra ile bu şekilde yeniden tahsis edilen parsellere üçüncü fıkra kapsamında Bakanlık tarafından süre uzatımı verilmeyeceği hükme bağlanmıştır. Yönetmeliğin 6 ncı maddesiyle 61 inci maddesinin beşinci fıkrasının birinci cümlesi değiştirilmiştir. Spekülatif amaçlı işlemlerin önlenmesi amacıyla, ön tahsis veya arsa tahsisi yapılan şirketin paylarında Bakanlık onayı alınmadan toplam yüzde 49'u aşan ortaklık payı değişikliği yapılması halinde tahsisin iptal edileceği kesinleştirilmiştir. Yönetmeliğin 7 nci maddesi ile 63 üncü maddeye fıkra eklenerek, tahsis aşamasında katılımcı ile kiracısının başvuruyu birlikte yapması ve sözleşmede belirtilmesi şartıyla birinci fıkranın (a) bendindeki kiralama şartının aranmayacağı kurala bağlanmıştır. Yönetmeliğin 8 inci maddesiyle ana yönetmeliğe "Üst hakkı" başlıklı 63/A maddesi eklenmiştir. Bu maddeye göre, OSB mülkiyetindeki veya katılımcıya tahsisli parsellerde, tahsis hakkı sahibinin bildirdiği ve OSB yönetim kurulunun uygun gördüğü gerçek veya tüzel kişiler lehine bağımsız ve sürekli nitelikte olmayacak şekilde üst hakkı tesis edilebilecektir. Tesis edilen üst hakkı tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak kaydedilemeyecek ve devredilemeyecektir. Üst hakkının süresi tahsis süresini aşamayacak olup, lehtarın inşaatla ilgili ruhsat ve izinleri tahsis sahibinin yükümlülükleri yerine geçecektir. Üst hakkı lehtarının mevzuata aykırı fiillerinden katılımcı da müteselsilen sorumlu tutulmuştur. Tamamen veya kısmen bedelsiz tahsis edilmiş sanayi parsellerinde mülkiyet devredilmeden önce bu hükümler uygulanmayacaktır. Katılımcı mülkiyetindeki sanayi parsellerinde ise bağımsız ve sürekli nitelikte üst hakkı tesis edilemeyeceği, ancak belirli şartlar ve OSB yönetim kurulunun izniyle üst hakkı kurulabileceği kurala bağlanmıştır. Yönetmelik, 9 uncu madde gereğince yayımı tarihi olan 6 Kasım 2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
Düzenlemenin dayanağı
Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği'nin 19, 42, 54/A, 55, 60, 61, 63 üncü maddelerinde değişiklik yapan ve 63/A maddesini ekleyen bu düzenleme, 2/2/2019 tarihli ve 30674 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan ana yönetmeliğe dayanmakta olup, 6 Kasım 2026 tarihinde yayımlanan ilgili Yönetmelik'in 9 uncu maddesi gereğince yayımı tarihinde (6 Kasım 2026) yürürlüğe girmiştir.
Olası etkiler
İş yeri açma ve çalışma ruhsatları, parsel tahsis ve ön tahsis iptal işlemleri, şirket ortaklık payı devirleri (%49 sınırını aşan işlemler), genel kurul temsil yetkisi uyuşmazlıkları, OSB parsel ihaleleri, kiralama işlemleri ve yeni getirilen üst hakkı sözleşmeleri ile ilgili İYUK kapsamındaki idari işlemler ve idari davalar; gerçek kişiler, tüzel kişi katılımcılar, organize sanayi bölgeleri yönetim kurulları ve Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı.
Avukatlar için öneri
- 1. Büromuz müvekkili olan OSB katılımcısı tüzel kişilerin, genel kurul temsil belgelerini ve şirket ortaklık yapısındaki %49'u aşabilecek pay devirlerini Bakanlık onayı zorunluluğu açısından acilen gözden geçirmesi sağlanmalıdır. 2. Ön tahsis, arsa tahsisi ve yeni ihale süreçlerinde yer alacak müvekkiller için, iş yeri açma ruhsatlarının elektronik ortamda imzalanması zorunluluğu ve yeni eklenen üst hakkı (63/A maddesi) sözleşme hükümleri hukuki uyum denetimine tabi tutulmalıdır. 3. Tahsis iptalleri ve süre uzatım başvurularına ilişkin Bakanlık ile OSB süreçleri güncellenen yönetmelik hükümleri (Madde.
- çerçevesinde titizlikle takip edilmelidir.
Bu analiz yapay zekâ ile hazırlanmıştır ve bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş yerine geçmez. Uygulamadan önce düzenlemenin Resmî Gazete'deki tam metnini esas alın.