Saygılı Yarlıg

Kat Mülkiyeti Kanunu 20. Madde

Son güncelleme: 6 Kasım 2026 · Hazırlayan: Saygılı Yarlıg AI

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, ana gayrimenkulün ortak yerleri ve ortak tesislerine ilişkin giderlerin kat malikleri arasında nasıl paylaşılacağını düzenler. Mesleki uygulamada hüküm, çoğu zaman yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve işletme kayıtlarıyla birlikte okunmak zorundadır. Bu sayfa, maddenin işlevini ve dosya üzerinde çalışırken dikkat edilmesi gereken noktaları usul düzeyinde özetler.

Taslağı sıfırdan yazmak yerine Yarlıg AI ile dilekçe taslağı oluşturabilir, süresini süre hesaplama aracıyla kontrol edebilirsiniz.

Maddenin Konumu ve Düzenleme Amacı

Söz konusu hüküm, bağımsız bölüm üzerindeki bireysel mülkiyet ile ortak yaşamın gerektirdiği yükümlülükler arasındaki dengeyi kurmayı amaçlar. Kat malikinin ortak giderlere katılma borcu, kanundan doğan ve bağımsız bölümün maliki sıfatına bağlanan bir yükümlülüktür; bunun için ayrıca bir sözleşme kurulması gerekmez.

Hükmün uygulanmasında yalnızca madde metni yeterli olmaz. Kanunun diğer ilgili hükümleri, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları birlikte değerlendirilir; dosyada maddenin güncel metni ve varsa değişiklikleri esas alınmalıdır.

Katılma Yükümlülüğünün Kapsamı

Yükümlülüğün kapsamı belirlenirken giderin niteliği ön plana çıkar. Ortak yaşamın sürdürülebilmesi için yapılan ve tek bir bağımsız bölüme özgülenemeyen harcamalar, kural olarak katılma yükümlülüğünün konusunu oluşturur.

Giderin hangi döneme ait olduğu ve hangi kalemlerden oluştuğu, özellikle malik değişikliği ve ödeme uyuşmazlıklarında belirleyicidir. Kalemlerin gider belgeleriyle somutlaştırılması, soyut hesaplamalara dayanan taleplerin kabul edilebilirliğini doğrudan etkiler.

Paylaşım Ölçütü ve Anlaşma İmkânı

Giderlerin kat malikleri arasında hangi ölçüte göre paylaştırılacağı, maddenin en çok tartışılan yönlerinden biridir. Kanun kural olarak bağımsız bölümlerin arsa payı oranını esas alır; ancak kat maliklerinin farklı bir paylaşım konusunda anlaşması belirli sınırlar içinde mümkündür.

Uygulamada yönetim planında ya da kurul kararında öngörülen farklı ölçütlerin geçerliliği sıkça gündeme gelir. Bu tür kayıtların kanunun emredici hükümlerine ve kat malikleri arasındaki eşitliğe uygunluğu, dosya bazında ayrıca denetlenmelidir.

Ödeme, Temerrüt ve Yaptırım

Kat maliki, kendisine düşen payı öngörülen şekilde ödemekle yükümlüdür. Ödemenin zamanında yapılmaması halinde kanunda öngörülen gecikme sonuçları gündeme gelir; bu sonuçların uygulanabilmesi için giderin muaccel hale gelmesi ve usulüne uygun bildirim yapılması önem taşır.

Yönetici tarafından tutulan işletme defteri, gider belgeleri ve ödeme kayıtları, borcun kapsamı ile miktarının belirlenmesinde belirleyici rol oynar. Denetlenmemiş ya da eksik kayıtlar üzerinden yapılan hesaplamalar, uyuşmazlığı usul yönünden zayıflatır.

Kiracı ve Diğer Kullanıcıların Durumu

Bağımsız bölümün maliki olmayan kişilerin ortak giderlerden sorumluluğu, kanunun ilgili hükümleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilir. Kiraya verilen bölümlerde malikin sorumluluğu devam etmekle birlikte, kullanıcıya yapılacak bildirimler ve ödeme ilişkisinin kurgusu önem kazanır.

İntifa hakkı sahibi ve fiili kullanıcı bakımından sorumluluğun kapsamı, sahip olunan hakkın niteliğine göre belirlenir. Bu ayrım, hem talep yöneltilecek kişinin tespitinde hem de takip ve dava stratejisinde dikkate alınmalıdır.

Uyuşmazlıklarda İspat ve Başvuru Yolları

Ortak gider alacağına ilişkin uyuşmazlıklarda ispat, alacağın dayanağını oluşturan giderlerin varlığı ve miktarı bakımından önemlidir. Kat malikleri kurulu kararlarına karşı kanunda öngörülen usullerle başvuru yolları kullanılabilir; görevli ve yetkili mahkeme ile süreler ilgili kanun hükümlerine göre belirlenir.

Dilekçe ve talep kurgusunda dönem ve kalem ayrımı yapılması, hem savunmanın sınırını hem de hükmün infaz kabiliyetini etkiler. Örneğin "[DAVACI] tarafından [MAHKEME] nezdinde açılan davada, ilgili döneme ilişkin ortak gider alacağının tahsili talep edilmiştir" biçiminde bir anlatım, talebin somutlaştırılması açısından yol gösterici olur.

Mesleki Uygulama İçin Kısa Notlar

Maddeye dayanan taleplerde en sık görülen zayıflık, giderin niteliği ile paylaşım ölçütünün birbirine karıştırılmasıdır. Hangi giderin ortak gider olduğu ve hangi ölçüte göre paylaştırılacağı ayrı ayrı gösterilmelidir.

Bu sayfa yapay zekâ desteğiyle hazırlanmış genel bilgilendirme metnidir; hukuki görüş yerine geçmez. Süre, madde ve usul bilgilerini güncel mevzuattan doğrulayın; somut olayınız için bir avukata danışın.

Sıkça sorulan sorular

Kat Mülkiyeti Kanunu kaç maddeden oluşur?

Kanunun toplam madde sayısı, yürürlükteki metne ve sonradan eklenen madde veya yapılan değişikliklere göre farklılık gösterebilir. Bu nedenle sayı, resmî ve güncel kanun metninden doğrulanmalı; eski baskılardaki numaralandırmaya dayanılmamalıdır.

20. madde kapsamına hangi giderler girer?

Kural olarak ortak yerlerin bakımı, korunması ve onarımı ile ortak tesislerin işletilmesi ve yönetim faaliyetlerinden doğan giderler bu kapsamda değerlendirilir. Bir giderin kapsama girip girmediği, niteliği ve tek bir bağımsız bölüme özgülenip özgülenmediği üzerinden belirlenir.

Ortak gider payı arsa payı oranından farklı belirlenebilir mi?

Kanun kural olarak arsa payı oranını esas alır; ancak kat maliklerinin farklı bir paylaşım konusunda anlaşması belirli sınırlar içinde mümkündür. Yönetim planı veya kurul kararındaki farklı ölçütlerin geçerliliği, kanunun emredici hükümlerine uygunluk bakımından dosya bazında incelenmelidir.

Ödemede gecikme halinde hangi adımlar atılmalıdır?

Öncelikle giderin muacceliyeti ve usulüne uygun bildirim yapıldığı belgelenmelidir. Ardından kanunda öngörülen gecikme sonuçları ile birlikte talep, dönem ve kalem bazında somutlaştırılarak ileri sürülmelidir.

Kat malikleri kurulu kararına itiraz süresi ne kadardır?

İtirazın süresi ve usulü ilgili kanun hükümlerine göre belirlenir. Sürenin başlangıcı bakımından kararın niteliği ve tebliğ durumu ayrıca değerlendirilmesi gereken hususlardır.